Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Temerrüdü

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ülkemizdeki kentsel dönüşüm süreçleri ve gayrimenkul sektörünün temel dinamiğini oluşturan karmaşık nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi arsasının belirli bir payını müteahhide (yükleniciye) devretmeyi, müteahhit ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek bunların bir kısmını arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Ancak uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlık, müteahhidin inşaatı süresinde veya gereği gibi tamamlayamaması durumunda ortaya çıkan temerrüt halidir.

Müteahhidin temerrüdü, eserin teslimi için öngörülen vadenin dolmasına rağmen inşaatın teslim edilmemesi durumunda gerçekleşir. Vadenin kesin olarak belirlendiği hallerde ihtara gerek olmaksızın temerrüt oluşurken, bazı durumlarda arsa sahibinin müteahhide uygun bir mehil vermesi gerekebilir. Temerrüt durumunda arsa sahibinin Borçlar Kanunu kapsamında seçimlik hakları bulunmaktadır: Sözleşmenin ifasını ve gecikme tazminatı talep edebilir, ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini isteyebilir ya da sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini talep edebilir.

Yargıtay içtihatlarına göre, inşaatın tamamlanma oranı sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasında kritik bir kriterdir. Eğer inşaat %90 ve üzeri bir oranda tamamlanmışsa (bazı kararlarda %95), arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi (geçmişe etkili fesih) Medeni Kanun’un 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilmektedir. Bu gibi durumlarda Yargıtay, sözleşmenin ileriye etkili feshi (fesih) kurallarının uygulanması gerektiğine hükmetmektedir.

Sözleşmenin ileriye etkili feshi durumunda müteahhit, tamamladığı iş oranında arsa payına veya bağımsız bölüme hak kazanırken; geçmişe etkili fesihte (sözleşmeden dönme) müteahhide yapılan tapu devirleri iptal edilir ve taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isterler. Böylesi karmaşık ve ciddi mali riskler barındıran ihtilafların önlenebilmesi için, henüz sözleşme kurulma aşamasında teknik şartnamelerin, teslim sürelerinin ve cezai şartların uzman bir hukuki destekle detaylıca düzenlenmesi gerekmektedir.